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Tue, Feb 9, 2010

Proposition (住民投票法案) 60と90に関する案内パンフレット

シニアシチズン(高齢者) の代替住居特典について

Proposition 60 とProposition 90 ¹
ほとんどの場合、上記の州憲法に基づく税制イニシアチブにより特定の要件が満たされた場合に、55歳以上の人は現在の住居の物価上昇率を考慮した基準年度査定額を代替住居に移行することができます。これによってかなりの減税になる可能性があります。
資格のある人
本人あるいは同居する配偶者が55歳以上の場合、現在の住居と同額、又は低い査定額の新しい住居を購入あるいは建築し、その新しい住居に対して物価上昇率を考慮した基準年度査定額を移行することができます。
この特典は1回限り有効であり、元の住居の売却後2年以内に代替住居を購入するか建築を完了させなければなりません。元の住居と新住居はどちらも本人の主居住住宅とし、代替住居の購入あるいは建築の後3年以内に申告しなければなりません。
この税金控除制度は1回限りであり、受領者あるいは同居する配偶者共に、再び申請することはできません。
資格要件
1.	代替不動産は、本人の主居住住宅でなければならず、住宅所有者免除（Homeowners’ Exemption）あるいは身体障害退役軍人免除（Disabled Veterans' Exemption）の対象でなければなりません。
2.	代替不動産は、元の不動産の「現在の市場価値」と同額か、低くなければなりません。元の不動産の所有者が代替不動産の所有権を部分的にしか取得してない場合でも、「同額又はそれよりも低い額」のテストは、代替不動産全体に対して適用されます。認定対象となる元の住居を２件所有する人の場合、それらの不動産の査定額を合計した額を、2件の元の住居のうち査定額が高い方にProposition 60の基準年度移行として申請することはできません。
3.	代替不動産は、元の不動産の売却から2年以内（前、あるいは後）に購入あるいは建築されなければなりません。
4.	元の不動産は、自家所有者の免除（Homeowners’ Exemption）、あるいは身体障害退役軍人免除（Disabled Veterans’ Exemption）を受ける資格がなければなりません。
5.	元の不動産が売却された時点で、あなた、あるいはあなたと同居する配偶者のどちらかが、最低55歳以上でなければなりません。
よくある質問
Q.	Proposition 60 と Proposition 90 の違いは？
A.	Proposition 60は同一カウンティ内における移転のためのものです。Proposition 90は、州内におけるカウンティ外への基準査定額の移転に関するものです。
Q.	Proposition 60/90の恩典を受ける資格がある場合、代替不動産に関して自家所有者の免除（Homeowners’ Exemption）を申請する必要はありますか？
A.	はい。自家所有者の免除（Homeowners’ Exemption）は自動的に付与されません。
Q.	Proposition 60/90を申請する期日は？
A.	代替不動産の購入、あるいは新規建築の後3年以内に申請を提出する必要があります。
Q.	私の元の住居はロサンゼルス・カウンティの外にありますが、代替住居はロサンゼルス・カウンティ内にあります。税金控除を受ける資格はありますか？
A.	はい、あります。
Q.	ロサンゼルス・カウンティから別のカウンティに転居する予定です。税金控除を受ける資格はありますか？
A.	税金控除を受ける資格があるかもしれません。カリフォルニアの他ののカウンティでは、Proposition 90の適用を可能にする条例を可決しました。Proposition 90を受ける資格については、転居先のカウンティに問い合わせてください。
Q.	全ての代替住居に適用されますか？
A.	全ての資格要件を満たせば、一戸建て・コンドミニアム・計画開発の住居・共同住居・コミュニティアパート・地域の固定資産税課税対象になっているモービルホーム・及び住居用と非住居用の施設の両方によって構成されているより大規模の建築物の内部にある住居用ユニットに関して控除が受けられます。
Q.	代替不動産を購入して2年以内に改修を施した場合、新しい建築に対して追加の税金控除を受けることは可能？
A.	可能です。購入価格に新規建築価格を足した合計額が、元の住居を売却した時の市場価格以上のものでないかぎり税金控除を受けることができます。
Q.	代替不動産の「同額、あるいはより少ない価格」というのはどういう意味ですか？
A.	これは、代替不動産をいつ購入したかによって異なります。一般的に「同額かより少ない額」は、次のような意味です：
	元の不動産の売却の前に代替不動産が購入された、あるいは新規に建築された場合、元の不動産の市場価格の100%、あるいはそれ以下、あるいは元の不動産の売却の後、1年以内に代替不動産が購入された、あるいは新規に建築された場合、元の不動産の市場価格の105%、あるいはそれ以下、あるいは元の不動産の売却の後、2年以内に代替不動産が購入された、あるいは新規に建築された場合、元の不動産の市場価格の110%、あるいはそれ以下。「同額、あるいはそれ以下の価格」のテストを行う場合、住宅の市場価格は売却価格、あるいは購入価格と同じではないことを理解することが必要です。それぞれの住居の市場価格は査定官によって決められます。代替不動産の市場価格が「同額、あるいはそれ以下の価格」のテスト結果を超える場合は、税金控除は受けられません。部分的な特典は付与されません。
Q.	元の住居を子供に譲っても、代替不動産を購入した時にProposition 60/90の特典を受けることは可能？
A.	不可能です。元の不動産は売却されなければならず、完全な市場価格で再査定されなければなりません。
Q.	元の住居に複数の所有者が存在する場合、Proposition 60/90の税金控除をそれらの所有者で分割することは可能？
A.	不可能です。共同所有者は、だれか一人特典を受ける者を定めなければなりません。Proposition 60/90の税金控除を受けられるのはの所有者1名のみです。
Proposition 60/90 の税金控除はどのようにして申請すればよいですか？
申請用紙は、下記の方法で入手することができます。一番便利な方法をお選びください。
オンラインの申し込み用紙は査定官のホームページassessor.lacounty.gov にて入手できます。
電子メールによるお問い合わせ：helpdesk@assessor.lacounty.gov
電話： 213.893.1239
申請用紙は、このガイドに掲載されているオフィスにて入手できます。郵送でお送りすることも可能です。
必要な申請用紙は以下のもの：
Claim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement Dwelling (BOE-60-AH/OWN-89)
1. Proposition 60 と 90の更に詳しい内容については、Revenue and Taxation (R & T) Code Section 69.5 をご参照ください。www.leginfo.ca.gov においてアクセスできます。

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